English
中文 (中国)
KCN Đồng An, phường Bình Hòa, khu vực Thuận An, đã đi vào hoạt động từ tháng 11/1996 với tổng diện tích 138,7 ha, giấy chứng nhận đầu tư 01/GP-DTTN ngày 14/11/1996 và quy hoạch chi tiết theo quyết định 128/BXD/KTQH ngày 01/03/1997 cùng quyết định 1611/QĐ-BXD ngày 17/12/1999, do Công ty cổ phần Thương mại – Sản xuất – Xây dựng Hưng Thịnh làm chủ đầu tư hạ tầng. Vì các nguồn giới thiệu đều mô tả khu đã lấp đầy, câu hỏi thực tế ở đây không phải là làm sàn cho lô đất trống, mà là cải tạo sàn ra sao trong những nhà máy vẫn đang chạy, theo từng giai đoạn và từng nhóm ngành của khu.
Tên gọi trong bài: kể từ ngày sáp nhập 01/07/2025, khu vực này về hành chính thuộc TP.HCM, còn “Bình Dương” chỉ được dùng như cách gọi vùng quen thuộc. Bài này cũng cần tách khỏi ba đối tượng dễ nhầm: bài tổng quan cả cụm Bình Dương — xem bài về cụm KCN Bình Dương (VSIP, Sóng Thần) — KCN Đồng An 2 ở khu vực Thủ Dầu Một, với giấy chứng nhận đầu tư 46221000130 ngày 09/11/2007 và đơn vị vận hành là Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp Đồng An, và KCN VSIP, dù các nguồn giới thiệu cũng đặt VSIP tại phường Bình Hòa. Các nguồn giới thiệu mô tả Đồng An là khu đầu tiên trong nước có vốn đầu tư của doanh nghiệp tư nhân; chi tiết đó chỉ là bối cảnh, không quyết định đáp án sàn nào trong bài.
Đã lấp đầy thì bài toán đổi hẳn: làm cuốn chiếu, nghiệm thu từng phân khu
Theo các nguồn giới thiệu, Đồng An đã lấp đầy với 120 dự án đầu tư, gồm 81 dự án FDI với tổng vốn 400 triệu USD và 39 dự án trong nước với tổng vốn 2.500 tỷ đồng, thu hút hơn 30.000 lao động. Khu nhà ở công nhân của khu cũng đã khánh thành năm 2018 với 560 căn hộ trong 3 khối nhà, tổng diện tích sàn 20.000 m². Một khu đã đầy và đã có người ở như vậy đặt ra kỷ luật thi công rất cụ thể: làm cuốn chiếu từng phân khu, nghiệm thu xong phân khu nào mới chuyển sang phân khu tiếp theo, và không để một phân khu đang thi công làm gián đoạn ca sản xuất của phân khu bên cạnh. Ở những vị trí mà mùi sơn có thể ảnh hưởng tới ca làm việc kề bên, phương án gốc nước, VOC thấp như hệ sơn AquaBase thường được cân nhắc trước, rồi mới quyết sau khảo sát của đúng nhà đó.
Các nhà trong khu được xây rải rác suốt từ cuối thập niên 1990 tới nay, nên bê tông nền của chúng thuộc nhiều đợt thi công khác nhau và không cùng một tình trạng: có nhà đã qua nhiều lần sửa chữa, lớp cũ bám kém, nứt và nhiễm dầu quanh chân máy; có nhà được lấp đầy hoặc nâng cấp muộn hơn, nền còn vướng chuyện ẩm và tuổi nền. Muốn biết nền của một nhà ra sao, chỉ có cách đo tại chỗ: độ ẩm, độ bám của lớp cũ, bản đồ nứt và lún dọc tuyến xe của chính nhà đó. Không có số đo đó thì chưa có cơ sở để chốt hệ sơn. Các khu cùng vùng như KCN VSIP Bình Dương, KCN Nam Tân Uyên Bình Dương, KCN Mỹ Phước (Bình Dương) và KCN Bàu Bàng Bình Dương mỗi khu một tuổi vận hành và một mức lấp đầy khác nhau, nên đáp án cải tạo của Đồng An không thể sao chép từ khu khác trong vùng.
Hai giai đoạn: cùng là nhà xưởng chiếm đa số, khác nhau ở cây xanh và giao thông
Đồng An hình thành từ hai giai đoạn cộng lại 122,43 ha. Giai đoạn 1 rộng 64,43 ha: nhà xưởng 43,30 ha, tức 67,20%; dịch vụ công cộng 4,10 ha; hạ tầng kỹ thuật 1,00 ha; cây xanh 0,80 ha; giao thông 6,20 ha. Giai đoạn 2 rộng 58 ha: nhà xưởng 42,44 ha, tức 73,17%; dịch vụ công cộng 0,60 ha; hạ tầng kỹ thuật 0,60 ha; cây xanh 6,10 ha; giao thông 8,26 ha. Sau đó khu mở rộng lên 132,3 ha năm 2002, khi doanh nghiệp P&G Việt Nam được nhập vào khu theo công văn 920/CP-CN ngày 06/08/2002 và Công ty TNHH Procter & Gamble Đông Dương được chuẩn y gia nhập khu theo công văn 1812/GP-DC2 ngày 23/08/2002, rồi lên 138,7 ha năm 2007 sau khi bổ sung thêm 6,4 ha theo công văn 966/CP-CN ngày 19/07/2007. Việc P&G gia nhập năm 2002 ở đây chỉ là hồ sơ mở rộng của khu, không phải khẳng định về khách thuê hiện tại hay khách hàng của Kadier.
Không có nguồn nào phân tách cơ cấu đất cho 16,27 ha tăng thêm từ 122,43 ha lên 138,7 ha, nên bài này không bịa ra tỷ lệ cho phần đó. Dù vậy, đối chiếu hai giai đoạn đã cho thấy đơn vị lập kế hoạch sàn phải là giai đoạn chứ không phải toàn khu: giai đoạn 1 gần như không có cây xanh, giai đoạn 2 có tới 6,10 ha; cả hai đều có nhà xưởng chiếm đa số diện tích, nên trọng tâm sàn ở Đồng An nằm trong nhà xưởng trước, rồi mới đến sân bãi và giao thông nội bộ.
Chọn sàn theo thứ mặt sàn phải chịu, không chọn theo tên ngành
Danh mục ngành thu hút đầu tư của Đồng An, theo các nguồn giới thiệu, gồm dệt không nhuộm, may mặc, da giày; điện và điện tử; cơ khí, lắp ráp máy móc thiết bị, thiết bị xây dựng và phương tiện vận tải; chế biến nông lâm sản như chè, điều, cà phê, thức ăn chăn nuôi, gỗ và giấy; gốm sứ, vật liệu xây dựng cao cấp; mỹ phẩm và hóa chất. Đừng chọn sàn theo tên ngành. Hãy chọn theo thứ mà mặt sàn phải chịu mỗi ngày: bụi, tải, nước rửa hay hóa chất. Cách phân loại theo tác động này làm lộ ra một điểm đặc biệt của Đồng An ngay từ danh mục: dệt được thu hút mà không nhuộm. Nhờ giới hạn đó, bài toán sàn của nhóm dệt không còn tải hóa chất thuốc nhuộm, nhưng vẫn còn bụi sợi, phế liệu cắt may, xe đẩy và keo dán trong nhóm may mặc, da giày bào mòn và bám bẩn mặt sàn theo tuyến đi lại hằng ngày.
Với tác động bụi và độ phẳng, nhóm điện và điện tử cần mặt sàn ít phát bụi và ổn định; chống tĩnh điện không phải mặc định mà chỉ áp cho khu vực nào có văn bản xác nhận của chính nhà máy đó, với mức xử lý lấy từ tiêu chuẩn riêng của nhà máy, dùng StatGuard. Với tác động tải và kéo lê, nhóm cơ khí và lắp ráp chịu dầu mỡ quanh chân máy và vệt xe nâng; khu vực chung và lối đi của nhóm này thường được bàn tới với lớp phủ lăn ba lớp RollCoat, nhưng quyết định cuối cùng vẫn căn cứ vào tuyến xe đo được tại chỗ. Với tác động mài mòn và pallet nặng, nhóm chế biến nông lâm sản, vật liệu xây dựng và gốm sứ cần mặt sàn chịu bụi và va đập; với tác động hóa chất và nước rửa, nhóm mỹ phẩm và hóa chất buộc phải đối chiếu từng chất thực sự chạm sàn với bảng kháng hóa chất của hãng sơn. Khu sạch cần mặt phẳng, liền mạch: phương án tự san phẳng LevelFlow thường được nhắc, nhưng ngưỡng sạch do từng nhà máy tự đặt, không ai áp chung được cho mọi nhà chỉ vì cùng tên ngành.
Sân bãi container: tính từ đường nội bộ của chính khu, không mượn hồ sơ ICD
Theo các nguồn giới thiệu, đường nội bộ của Đồng An rộng 9–18 m, phục vụ xe container 40 feet, và trong khu có dịch vụ hải quan, ngân hàng cùng bưu chính chuyển phát. Hàng đi qua sân bãi mỗi ngày. Vì vậy, trước khi chọn lớp phủ và kẻ vạch, phải đo tải và tần suất xe thật: quay đầu cần ma sát cao hơn, xe nâng và người đi bộ cần tách làn, nghiệm thu cần thử tải tại tuyến chính và khu bốc xếp. Hành lang quanh khu, theo các nguồn giới thiệu, gồm Quốc lộ 13, Vành đai 3 qua tuyến Tân Vạn – Mỹ Phước, ĐT43, ĐT743B, Quốc lộ 1A và Quốc lộ 1K; bài này chỉ dùng tên tuyến, không dùng con số kilômét vì các nguồn ghi khác nhau.
Một ranh giới cần giữ: các nguồn đã dùng cho Đồng An không đưa ra hồ sơ ICD nào cho khu này, nên bài này không mượn hồ sơ kho ICD của Sóng Thần trong bài cụm để tính sàn sân bãi cho Đồng An. Sân bãi Đồng An được tính từ chính đường nội bộ 9–18 m và xe container 40 feet của khu, cùng dịch vụ hải quan và ngân hàng ngay trong khu kéo luồng hàng qua sân. Mượn một hồ sơ ICD không thuộc về khu sẽ làm sai tải trọng và tần suất ngay từ đầu, dù kết luận bề ngoài có vẻ giống nhau.
Ranh giới ướt – khô: hệ thống tách riêng thì rõ, công suất nhà máy thì các nguồn ghi khác nhau
Về thoát nước, các nguồn giới thiệu thống nhất một điểm có ích cho sàn: hệ thống thoát nước mưa của Đồng An tách riêng với đường ống nước thải, và nước mưa thoát dọc theo đường nội bộ để tránh ngập cục bộ. Nhờ điểm thống nhất đó, ranh giới ướt – khô trở thành việc của bản vẽ sàn: khu vực ướt tách khỏi khu vực khô, ron khe trám kín, độ dốc thoát nước tính sao cho nước rửa không đọng lại trên mặt sàn, và khu vực rửa trôi được xử lý khác với khu vực khô ngay từ đầu. Ngược lại, công suất nhà máy xử lý nước thải tập trung của khu thì các nguồn ghi khác nhau: hai nguồn ghi 2.000 m³/ngày, đạt hạng A, trong khi một nguồn khác ghi 2.500 m³/ngày. Bài này ghi cả hai con số và không chứng nhận con số nào, vì quyết định sàn chỉ cần điểm đã thống nhất là hệ thống tách riêng, không cần một công suất được chứng nhận.
Trước khi ký: những điểm khảo sát phải có đáp án
Trước khi ký cho một khu tại Đồng An, các điểm sau phải có đáp án cho từng khu riêng biệt, thay vì sơn đồng nhất toàn nhà máy:
- Giai đoạn của khu, tuổi nền và tình trạng lớp cũ: giai đoạn 1 hay giai đoạn 2, nền mới hay nền cũ, độ ẩm, vết nứt, vệt lún và độ bám dính của lớp cũ.
- Xe chạy trong khu: loại nào, nặng bao nhiêu, chạy bao lâu một lần, đi tuyến nào — bởi sàn mòn nhanh nhất đúng nơi xe chạy qua.
- Hóa chất thực tế và giới hạn không nhuộm: từng chất chạm sàn đối chiếu với bảng kháng hóa chất của hãng sơn, và xác nhận lại giới hạn không nhuộm còn đúng với nhà đó hay không.
- Chống tĩnh điện đã xác nhận: khu vực nào có văn bản xác nhận của nhà máy, với mức xử lý theo tiêu chuẩn riêng của nhà máy đó.
- Chỗ ướt và chỗ khô phân định ra sao, dốc thoát nước thế nào, khi nước mưa và nước thải đi hai hệ thống riêng.
- Tiến độ cuốn chiếu: phân khu nào trước, khi nào bàn giao, thử tải và chống trượt kiểm tra ở đâu.
Để xem từng hệ làm được gì, mở trang các hệ sơn epoxy và đối chiếu với kết quả khảo sát của khu mình.
Gửi thông tin để nhận tư vấn
Bắt đầu bằng bốn thông tin gửi cho Kadier: diện tích từng khu, giai đoạn, ngành sản xuất, nền mới hay cũ. Quy trình của Kadier bắt đầu bằng khảo sát tại chỗ; hệ sơn chỉ được đề xuất sau khi có số đo thực tế. Thông tin gửi qua trang liên hệ, và khung giá tham khảo nằm ở báo giá sơn epoxy. Hotline/Zalo: 0899355489. WeChat: wxid_95o54joujyrr12.
Ảnh: kho ảnh Pexels, mã 27425952, tác giả Sylwester Ficek — một nhà xưởng sản xuất, sàn xám phẳng, máy móc sản xuất và vòm gạch. Hình chỉ mang tính minh họa, không phải công trình Kadier và không phải mặt sàn thực tế tại Đồng An.
