Bau Xeo工业区环氧地坪（Trang Bom，同奈）：国道1A两侧园区的在产厂房与仓储地面

本文只谈一个工业区：Bau Xeo工业区，位于国道1A两侧，地处Song Trau、Tay Hoa、Doi 61一带及Trang Bom镇区的一部分，属于Trang Bom地区，同奈省。本文不谈Giang Dien、Ho Nai或Song May——它们是同一Trang Bom地区的其他工业区，各有专文。本文也不谈Bau Xeo这个地名本身，不谈Dau Giay、Tam Phuoc、Loc An – Binh Son或Long Khanh等同奈其他工业区；这些工业区的任何数字都不用于Bau Xeo。Bau Xeo的两个分区属于同一个工业区，而不是两个工业区：1区在国道1A以北，2区在国道1A以南。文中的地名均为便于定位的常用地理名称，并非对现行行政区划的认定。本文的论点很简洁：这是一个运营多年的工业区，却被一条国道一分为二，因此这里的地面勘察不能按一块连续地面来做；而且园区内最老的厂房地面比批准设立园区的批文还要早，所以这里最主要的地面工作是在产厂房的旧地面翻新，而不是新建厂房的地面。

1. 经核实的园区数字

2006年11月24日，总理以第1944/TTg-CN号批文批准设立Bau Xeo工业区，批准时的规模为502公顷。502公顷是批准时的规模，并非现行规划中的面积：2007年6月29日批准的1/2000详细规划总面积超过499公顷，现行资料记载的总面积为499.7993公顷。本文对全区使用约500公顷的约数，并分别列出两个分区：国道1A以北的1区为188.4168公顷，以南的2区为311.3825公顷。据一份资料的用地结构表，工业与租赁服务用地为353.03公顷，其中厂房与企业建设用地为328.0806公顷，仓库与码头用地为8.3649公顷，其余为绿地、交通与技术基础设施用地。基础设施投资方为Thong Nhat股份公司。资料记载的使用期限为2006年至2056年；这只是资料信息，并非对任何具体地块的承诺，承租具体地块仍须核查该地块的单独档案。

边界方面，资料记载园区北侧临高压输电线路，南侧临南北铁路，西侧临按规划建设的居民项目，东侧临1区与2区内的现有居民区。基础设施方面，资料记载区内道路路面宽10.5米，承载30吨；电力来自110/22千伏变电站，容量126兆伏安；一期供水能力为每天12000立方米，来自Thien Tan水厂；污水经集中处理厂处理，总能力为每天8000立方米，一期为每天4000立方米，达标后排入Thao河。以上均为资料数字，并非实测结果。交通方面，资料记载园区距Trang Bom火车站约2公里，距Bien Hoa市中心约20公里，距胡志明市约50公里，距Long Thanh机场约20公里，距Tan Son Nhat机场约50公里，距Go Dau港约40公里，距Phu My港约45公里，距Cai Mep港约60公里；这些同样是资料距离，勘察时须重新确认。更广的集群背景见同奈地区工业区集群环氧地坪（边和、仁泽、隆城），同一Trang Bom地区的相邻园区是Giang Dien工业区。

2. 批文历史解释了旧地面为何比批文更早

Bau Xeo的批文顺序值得如实记载，因为它解释了园区内厂房地面的年龄。2003年2月25日，总理以第206号批文就同奈省工业区建设作出原则同意，其中包括Bau Xeo。2003年12月10日，第1671号批文要求投资项目经主管部门批准后，省里办妥租地手续，用于建设与经营工业区基础设施。2004年1月12日，同奈省人民委员会以第101/QD.CT.UBT号决定收回并临时交地，供有关单位办理Bau Xeo基础设施投资手续。同在2004年，Thong Nhat股份公司于2月24日取得营业执照，负责园区基础设施投资。直到2006年11月24日才有第1944/TTg-CN号批文批准设立园区，2006年12月29日省工业区管委会才向Thong Nhat股份公司颁发投资证书，实施基础设施经营项目。1/2000详细规划于2007年6月29日获批。

另一段历史也应如实记载，据2011年的新闻报道：2001年至2003年间，同奈省人民委员会已向11家企业交地，用于在Bau Xeo投资生产，早于2006年的批准批文。本文按新闻报道的程度记载这一细节，不从中得出任何法律结论。但对地面工作的实际含义很清楚：园区内存在二十多年历史的厂房地面，分多期建成，旧地面种类各不相同，任何地面方案都必须先查明每处旧地面的现状。关于入驻率，本文不提供当前数字。只有两个有时间的记录：一份资料记载2016年园区入驻率达90.95%，有27个项目取得投资证书；另一篇文章记载在该文写作时可租面积为330.86公顷，约剩22公顷。两者都不是今天的现状，本文不推介任何地块。

3. 按行业组别划分的地面方案

Giang Dien工业区偏向高新技术，而Bau Xeo吸引的是更为传统的混合行业目录，这份目录决定了地面方案。各资料一致的目录包括：农产品与食品加工及饲料生产；木材与塑料加工；服装、鞋类、皮具与珠宝；家具与室内产品；体育器材；电子与微电子；机械行业，包括车架冲压、摩托车制造与零部件；制药、化工、化妆品与文具；手工艺品与建筑材料；包装、印刷与设计。一份资料还记载园区优先引进轻型、对环境影响较小、用水较少的行业。以下八组地面方案按这份行业目录划分，不按1区或2区划分，因为没有任何资料按分区划分行业。

（一）鞋类、皮革、服装与皮具：布料与皮革粉尘、裁剪区与缝制区。裁剪区地面须耐磨且易于清洁，避免粉尘沉积后再回到产品上；缝制与包装区需要洁净、平整、低粉尘的地面。运送原料与成品的叉车通道须与人行通道分线标示，因为磨损集中于此。一般生产区可选用RollCoat滚涂系统，适用于轻至中载；需要绝对平整、无缝的区域可考虑LevelFlow自流平系统。厂房与仓库地面的区别见厂房与物流仓库环氧地坪有何不同？

（二）木材与塑料：加工区粉尘与 精加工区平整。锯切与打磨持续产生粉尘，这些区域的地面须易于清洁且不使粉尘滞留于缝隙；涂装与 精加工 区需要洁净地面，避免产品在包装前划伤或沾污。两个区域即使同属一家工厂，也不应共用同一方案。

（三）饲料与食品加工：同一工厂内的干区与湿区。干料接收与粉碎区需要耐粉尘、易清洁的地面；设备清洗区需要防滑、耐冲洗且排水良好，避免地面长期积水；打包与成品库承受叉车荷载，须标示清晰的分线。此类工厂的勘察问题是：哪些区域是干区，哪些是湿区，哪些区域经常有叉车通过。

（四）家具与体育器材：精加工区需要平整与洁净，组装区需要适度承载与清晰的内部行车路线。对这类企业，精加工 区地面的平整度与洁净度比涂层厚度更重要，最终选择仍以地面勘察为准。

（五）电子与微电子：洁净、无缝、易于清洁与冲洗的地面。有防静电要求的区域，方向是StatGuard防静电系统，但只布置在确有要求的区域，并按投资方的标准执行。本文不认定园区有任何统一的洁净室标准，也不把防静电要求与任何具体企业挂钩。

（六）机械、车架冲压与摩托车：重载与油污。地面须承受冲压设备与重型设备的集中荷载，涂装前须处理受油污染的基层，因为残留油污会在新涂层下造成早期剥落。机械车间环氧地坪一文说明了这里的两个决定因素：实际荷载分布图与基层的油污状况。本文不认定园区内有任何具体的机械企业在运营。

（七）制药、化工与化妆品：一种物质对应一种方案。化工区域须先按接触程度分类再选系统，某一系统能否耐受某一化学品、在何种浓度下、耐受多久，须对照厂家耐化学品表与勘察结果确定。化工全厂方案框架见化工厂环氧地坪：耐酸与耐碱的全厂方案。不应默认任何一种环氧系统可以耐受所有化学品。

（八）包装、印刷与仓储：仓库地面承受高频叉车荷载与卡车持续进出，磨损集中于固定行车路线、转弯点与人车交叉处。方向是叉车级滚涂系统，配合分线标示与转弯点和人行处的防滑处理，验收须在这些确切路线上做荷载与转弯试验。叉车与重型卡车地面框架见叉车与重型卡车承重地坪环氧漆。半露天堆场需要耐户外紫外线的涂层，不能把室内环氧系统原样搬到室外。

4. 被国道一分为二的园区问题

Bau Xeo与相邻园区最大的不同不在行业目录，而在园区的形状：一条国道从园区中间穿过，把园区分为面积很不相等的两侧——北侧约188公顷，南侧约311公顷，南侧还临铁路。国道既是园区的主要交通干线，也是分界线：卡车、叉车与行人在两侧之间的移动，并不像在同一块连续地面上移动那样，北侧的粉尘、噪声与货流也不会以同样方式自然传到南侧。因此Bau Xeo的地面勘察必须做两次：北侧一次，南侧一次，每侧都有自己的荷载分布图、行车路线、转弯点与分区施工方案。一份不分两侧的合并报价，至少会在一侧出错。

本文不按两侧划分行业，因为没有任何资料这样划分。但即使两侧是同一行业，它们的地面仍可能不同：临铁路一侧的车辆进出路线与临居民区一侧不同，一侧的仓储也不能照搬另一侧的方案，如果两者的行车路线与转弯点不同。同奈其他园区提出的问题各不相同：Dau Giay工业区是一期已满与生态二期的问题，Tam Phuoc工业区是近满园区的按行业组别翻新问题，Loc An – Binh Son工业区是机场门户物流仓库问题，Long Khanh工业区是受限行业目录问题。Bau Xeo提出的是同一条国道两侧的问题，这就是本文自己的论点。

5. 在产厂房翻新：打磨去除还是直接罩涂，须由勘察决定

由于园区运营多年，最老的地面已有二十多年历史，园区内大部分地面需求都位于在产厂房，而非新建厂房。旧环氧地坪重涂一文提出了正确的问题：旧涂层粘结仍然良好、仅表面磨损的，经表面处理后可以直接罩涂；旧涂层剥落、起泡或严重油污的，通常须打磨去除。重涂旧地面时有三件事不可省略：基层测湿、裂缝与潮湿部位处理、与基层状况相配的底漆——见环氧施工前混凝土地面处理。基层潮气是重涂后起泡的常见原因。在运营中、对气味敏感的区域，经勘察确认基层合适时，可考虑AquaBase水性、低VOC系统。按分区施工——事先确定哪个区域先做、哪些货物搬移、每个区域的验收标准——可使工厂在地面逐步升级的同时维持生产，而不必关闭整厂一次性涂装。本文不承诺所有旧地面都可用一层涂层修复，也不在勘察前给出任何翻新方案的厚度或使用年限数字。

6. 选定系统前的勘察清单

在为Bau Xeo工业区内某一具体位置选定任何系统之前，以下清单须以证据回答，而非以假设回答。第一，该位置位于国道1A北侧还是南侧，该侧的行车路线与转弯点是什么。第二，混凝土基层是否已达到龄期并已测湿，且有书面结果；旧地面属于哪种旧地面，油污与损坏程度如何，涂装前修复范围多大。第三，实际荷载分布图：设备区、叉车通道、轻生产区与仓库区不共用同一方案。第四，按区域划分的化学品、油污与潮湿接触程度，而不是整厂一个方案。第五，干粉尘区（鞋类、木材、饲料）、湿滑区与半露天受紫外线区是否已分开。第六，防静电要求是否已由投资方书面确认，如有，按何种标准、针对确切哪个范围。第七，面层涂装前高处作业与产尘作业是否已完成，地面施工是否已排为交接进度中的最后一道工序，在产厂房的分区施工与货物搬移方案是否已确定。本文不报价，不承诺保修，不认定任何技术参数、证书或厚度数字；这些内容只在实地勘察后、针对具体位置单独报价时提供。请直接通过报价页面或联系我们页面联系（热线/Zalo：0899355489，微信：wxid_95o54joujyrr12）。

配图：Kevin Chuang，Pexels——原图见Pexels。空置车间地面的图库插图，并非卡地尔的工程。