English
中文 (中国)
Chi phí phát sinh là phần khiến nhiều chủ đầu tư bất ngờ nhất, không phải vì phát sinh là bất thường, mà vì báo giá ban đầu thường chỉ tính cho kịch bản nền tốt và phạm vi không đổi. Bài này liệt kê bảy nhóm phát sinh thường gặp, cách nhận biết sớm từng nhóm, và ba nguyên tắc xử lý để phát sinh không biến thành tranh chấp. Bài viết không đưa ra mức phát sinh chung, vì mức phát sinh chỉ tính được theo hợp đồng và biên bản của từng dự án.
Phát sinh khác gì báo giá thiếu?
Báo giá thiếu là hạng mục lẽ ra phải có trong phạm vi ban đầu nhưng bị bỏ sót. Phát sinh là công việc ngoài phạm vi ban đầu, hoặc điều kiện thực tế khác với điều kiện khảo sát ban đầu. Phân biệt hai khái niệm này rất quan trọng, vì trách nhiệm chi trả khác nhau tùy hợp đồng: hạng mục bị bỏ sót trong phạm vi trọn gói thường thuộc trách nhiệm của bên báo giá, còn công việc ngoài phạm vi thường phải thỏa thuận thêm.
Vì vậy, trước khi bàn tới tiền phát sinh, hãy đối chiếu với báo giá và hợp đồng: hạng mục đó có nằm trong phạm vi đã ký hay không? Nếu có, đó không phải phát sinh mà là phần việc phải thực hiện trong gói. Nếu không, đó mới là phát sinh cần thỏa thuận.
Bảy nhóm phát sinh thường gặp
1. Nền xấu hơn khảo sát ban đầu
Ẩm ẩn, nứt ẩn, lớp phủ cũ bong tróc hoặc nhiễm dầu chỉ lộ ra khi mài nền. Đây là nhóm phát sinh phổ biến nhất, và cũng là lý do khảo sát nền kỹ trước khi báo giá lại quan trọng tới vậy. Dấu hiệu nhận biết sớm: nền có vết ẩm, vết dầu, lớp sơn cũ hoặc khu vực từng sửa chữa.
2. Tăng diện tích hoặc khối lượng đo lại
Diện tích thực tế đo lại khác diện tích trên bản vẽ, hoặc cách tính góc, cột và chân tường chưa được chốt từ đầu. Phát sinh này phòng được bằng cách chốt quy tắc đo trước khi thi công và đo xác nhận trước khi phủ lớp cuối.
3. Đổi hệ sơn, độ dày hoặc màu giữa chừng
Đổi hệ sơn từ hệ lăn sang hệ tự san, tăng độ dày, hoặc đổi màu sau khi đã thi công một phần đều làm thay đổi vật tư và nhân công. Mọi thay đổi như vậy cần được thỏa thuận trước khi thi công phần thay đổi, không thỏa thuận sau.
4. Điều kiện thi công thay đổi
Không bàn giao mặt bằng đúng hẹn, thi công ngoài giờ, chia ca vì sản xuất không dừng được, hoặc phải thi công trong điều kiện nhiệt độ và độ ẩm ngoài kế hoạch. Nhóm này thường phát sinh chi phí nhân công và tiến độ, và cần được ghi nhận bằng biên bản ngay khi điều kiện thay đổi.
5. Yêu cầu thêm ngoài phạm vi
Kẻ vạch, làm chân tường, tăng chống trơn, bổ sung yêu cầu chống tĩnh điện, hoặc thêm khu vực thi công ngoài phạm vi ban đầu. Những yêu cầu này hợp lý, nhưng phải được tính riêng, không gộp chung vào gói ban đầu một cách mập mờ.
6. Vận chuyển và xử lý chất thải
Phế thải mài nền, bao bì và vật tư thừa cần được thu gom và xử lý. Nếu báo giá ban đầu chưa ghi rõ ai chịu phần này, đây sẽ là khoản phát sinh gây tranh cãi vào cuối công trình.
7. Sửa lỗi do sử dụng mặt bằng sai trong lúc chờ khô
Đi lại, để vật nặng hoặc cho xe chạy lên sàn khi lớp phủ chưa đủ điều kiện sử dụng sẽ gây lỗi phải sửa. Lỗi do bên nào gây ra trong lúc chờ khô thì bên đó chịu chi phí sửa, và điều này cần được ghi rõ trong biên bản bàn giao mặt bằng từng giai đoạn.
Ba nguyên tắc xử lý phát sinh
Dừng lại trước khi làm phần phát sinh
Khi phát hiện điều kiện khác với khảo sát hoặc yêu cầu ngoài phạm vi, dừng phần việc đó lại và xác nhận với bên còn lại. Thi công trước rồi mới báo phát sinh làm mất khả năng kiểm chứng.
Lập biên bản trước khi thi công
Biên bản phát sinh cần ghi rõ nguyên nhân, khối lượng, hệ sơn và độ dày áp dụng, và cách tính chi phí theo hợp đồng. Biên bản miệng hoặc tin nhắn chung chung không đủ làm căn cứ thanh toán.
Thỏa thuận giá trước khi làm
Giá phát sinh phải được thỏa thuận trước khi thi công phần phát sinh đó, dựa trên đơn giá đã chốt trong hợp đồng nếu có, hoặc thỏa thuận mới nếu chưa có đơn giá. Làm xong rồi mới đàm phán giá là lúc tranh chấp dễ nổ ra nhất.
Điều khoản phát sinh cần có trong hợp đồng
- Quy tắc đo khối lượng và cách tính diện tích phát sinh.
- Đơn giá áp cho phát sinh, hoặc cách xác định đơn giá khi chưa có.
- Thủ tục lập biên bản và thời hạn xác nhận biên bản.
- Cách xử lý khi hai bên không thống nhất về nguyên nhân phát sinh.
- Cách đưa phát sinh đã thỏa thuận vào đợt thanh toán.
Về cách đọc báo giá để phát hiện sớm các hạng mục dễ phát sinh, bạn có thể đối chiếu với bài về giá sơn epoxy tự san 1mm trọn gói gồm những gì và các hệ RollCoat, LevelFlow, StatGuard, AquaBase.
Dự trù ngân sách theo nguyên tắc, không theo con số chung
Bài viết không đưa ra mức dự phòng chung cho mọi dự án, vì mức dự phòng hợp lý phụ thuộc vào mức độ chắc chắn của khảo sát nền và mức độ ổn định của phạm vi. Nguyên tắc là: khảo sát càng kỹ và phạm vi càng khóa chặt thì dự phòng cần thiết càng thấp; nền chưa khảo sát kỹ hoặc phạm vi còn mở thì dự phòng cần cao hơn và phải được ghi rõ trong kế hoạch ngân sách nội bộ, không ghi vào báo giá của nhà thầu như một khoản mặc định.
Câu hỏi thường gặp
Nhà thầu có phải chịu mọi phát sinh không?
Không. Phát sinh do điều kiện thực tế khác khảo sát, do thay đổi phạm vi từ phía chủ đầu tư, hoặc do điều kiện thi công thay đổi thường phải thỏa thuận thêm. Chỉ những hạng mục thuộc phạm vi trọn gói đã ký mới thuộc trách nhiệm của nhà thầu trong gói đó.
Phát sinh nào cũng được tính thêm tiền phải không?
Không. Phát sinh chỉ được tính thêm khi có biên bản và thỏa thuận theo hợp đồng. Công việc thuộc phạm vi đã ký thì không phải phát sinh, dù nhà thầu có bỏ sót lúc báo giá.
Khảo sát kỹ có hết phát sinh không?
Không hết hoàn toàn, nhưng giảm rất nhiều. Khảo sát kỹ loại bỏ được phần lớn phát sinh về nền, là nhóm phổ biến nhất. Phát sinh do thay đổi phạm vi thì chỉ khóa được bằng hợp đồng chặt, không khóa được bằng khảo sát.
Nên dự trù ngân sách phát sinh như thế nào?
Dự trù theo nguyên tắc: căn cứ vào mức độ chắc chắn của khảo sát và phạm vi. Đừng lấy một con số chung từ bài viết khác áp cho dự án của mình khi chưa đối chiếu hiện trạng thực tế.
Bước tiếp theo: yêu cầu báo giá có điều khoản phát sinh rõ ràng trước khi ký, qua trang báo giá hoặc trang liên hệ (Hotline/Zalo 0899355489, WeChat wxid_95o54joujyrr12).
