Song May工业区环氧地坪（同奈）：在产厂房地面与签约前核查清单

本文只写一个园区：Song May工业区，1998年根据政府总理第269/QĐ-TTg号决定（1998年4月7日）设立，由Song May工业区开发股份公司开发基础设施。本文不是同奈省Trang Bom地区的Giang Dien工业区、Bau Xeo工业区或Ho Nai工业区，也不是Song May湖旅游区。这几个名称常因共用Song May—Trang Bom地名而被混为一谈，但它们是不同的地方，各自的地面问题也不同。

这是哪个园区：1998年设立的两期园区，基础设施从未均匀建成

Song May工业区设立于1998年，自1999年起投入运行。根据各中介挂牌资料，园区规划面积约473.95公顷，分为一期约250公顷和二期约223.95公顷。这些数字仅为 中介挂牌资料，未经管理机构官方来源核实；本文始终按期使用各自的分母：规划总面积从不被当作在产面积，也从不被当作可出租土地面积。园区位于同奈省Trang Bom—Vinh Cuu地区。自2025年7月1日起，园区原属乡镇划入同奈省Binh Minh乡、Ho Nai坊和Tan An乡范围：根据第1662/NQ-UBTVQH15号决议，原Bac Son乡与原Binh Minh乡合并为新的Binh Minh乡；原Ho Nai 3乡与原Tan Hoa坊合并为Ho Nai坊；原Tan An乡与原Vinh Tan乡合并为新的Tan An乡；县级建制已经撤销。旧乡镇名称在本文中仅在引用2022年征地拆迁报告时出现，并一律标注为“旧”。

根据《同奈报》（2022年5月），该园区当时有75家获投资许可的企业，其中67家正在运行，3家暂停运行，5家尚未运行。该数字属于2022年，本文不将其悄悄更新为现状。根据各中介挂牌资料，园区吸引的行业包括食品与农产品加工、电气与电子、纺织与鞋类、机械、包装，以及体育用品、家居用品和儿童玩具。同样根据各中介挂牌资料，在产部分的配套包括主干道宽22–35米、内部道路宽15–22米、承重30吨、供电110/22千伏约61兆伏安、一期供水1万立方米/日和集中污水处理4000立方米/日——而同一批 中介挂牌资料也写明部分路段尚未完全建成。同奈省全貌见同奈地区工业区集群环氧地坪一文，其中Song May仅在一句关于国道1A沿线传统产业极的话中被提及；该总览没有本园区的单独地面方案。

决定性的不同：两期基础设施都因征地拆迁而未完成

根据《同奈报》（2022年5月），当时Song May工业区两期的技术基础设施投资都因征地拆迁补偿问题而未完成。一期在原Ho Nai 3乡和原Bac Son乡还有近42公顷正在进行土地清点。二期在原Bac Son乡有160公顷、其余部分在原Tan An乡（原Vinh Cuu县）正在进行征地拆迁补偿。由于开发商尚未拿到土地，二期当时尚未开工建设基础设施。同一报道给出的拖延原因是：许多被征地户不同意接受补偿、补助和交地；还有一些已征完并交给基础设施公司的地块，因管理不严而被侵占，给收回土地带来困难。

此后的两份报告显示未征地块规模仍然很大，但它们属于两个不同的报告时点，本文不把它们合并。根据同奈省工业区管理委员会经《同奈报》报道（2023年8月），Song May的未征地块面积为近258公顷，位列全省10个仍存在补偿、补助和安置问题的园区之中。根据同一机构经媒体报道（2024年3月），Song May一期加二期尚未补偿和征地拆迁的面积为184.8公顷。258公顷（2023年）和184.8公顷（2024年）属于不同的报告时点和报告口径；本文不取平均值，不从中推断趋势，也不把其中任何一个数字当作现状实测数据。本文也不给出全园区或任一期的百分比数字，因为各来源使用的分母不同，无法诚实地合并为一句话。

对地面采购方而言，实际后果是：不能假定全园区的基础设施是均匀的。已征地块上已有工厂在运行，其地面问题与尚未交地、基础设施尚未开工的地块完全不同。内部道路、排水和地块边界处的污水接驳点，必须按地块、按期逐一确认——不能取园区平均值，也不能用在产部分的配套去推断未建部分。正因如此，本文分为两个明确的部分：在产厂房在已征地块上的地面，以及签约前对准备拿地的任何一方都适用的核查清单。

已征地块上在产厂房的地面方案

在已征地块上，工厂已经运行多年，主导性的地面问题是翻新与维护，而不是在新混凝土上做地面。以下五个行业组不是租户名单，而是按厂房实际使用地面的方式划分的选型框架。

食品与农产品加工。地面需要无缝、易清洗并耐频繁冲洗。潮湿区域即使在潮湿状态下也需要防滑；冲洗用化学品的耐受性，必须对照涂料厂商的耐化学品表，用实际使用的药剂、实际浓度和实际接触时间来核对——没有任何一种涂料被宣称为耐所有化学品。一般生产区适合采用RollCoat滚涂体系，适用于轻至中载；需要绝对平整和无缝的区域可考虑LevelFlow自流平体系；经常潮湿的区域，在勘察确认基层条件允许时，可考虑低VOC水性AquaBase体系。

电气与电子、设备与零部件组装。地面需要低尘、无缝和易清洗，因为地面灰尘是组装缺陷的来源之一。防静电要求只布置在采购方自身标准有要求的区域——方向是仅在这些区域采用StatGuard防静电体系——而不是因为园区内有电子企业就给全厂铺防静电地面。涂装前必须测量基层含水率并检查旧涂层附着力，因为在潮湿基层上过早涂装是日后起泡的常见原因。

纺织与鞋类。纤维、皮革粉尘和物料碎屑是日常问题：地面需要易清扫、易吸尘，且不能让粉尘滞留在裂缝里。染色和潮湿区域必须与干燥区域在地面选型和防滑措施上分开处理，因为一套通用方案会在潮湿处打滑、在干燥处超配。叉车轮迹和转弯点最先磨损，因此加强措施应落在这些点上，而不是给整面地面加厚。

机械与包装。这一组承受重载、冲击和油污。地面必须考虑设备荷载、叉车荷载、工具坠落冲击和油污渗透——而深层渗油与表面油污在基层处理上是不同的问题，必须按勘察结果处理，不能指望新涂层把它封住。厂内仓库和装卸区需要清晰的通道标线，并在通道和转弯点做好防滑。

厂内仓库与装卸。与Loc An – Binh Son一文中的机场门户物流仓库不同，Song May的仓库是为在产工厂服务的：叉车持续进出，货架和通道已经固定，生产不能为整面重做地面而停下来。方向是采用耐叉车的滚涂体系并结合通道标线和防滑，按生产班次分段施工。本文插图——带绿黄涂层地面、通道标线和两侧货架的仓库——是图库照片，不是Song May工业区内的地面，也不是卡地尔的工程。

在产工厂旧地面翻新：先勘察，再分段施工

在产工厂的旧地面不能按新混凝土来处理。选型之前，勘察必须回答五个问题：旧涂层附着力还剩多少；油污渗透是浅层还是深层；裂缝和伸缩缝在哪里，仍在活动还是已经稳定；基层含水率是多少；各区域的使用历史如何（哪些区域曾泄漏化学品，哪些区域曾超设计荷载）。打磨和裂缝修补必须严格按勘察结果来做：在已经剥落的旧涂层上直接覆盖，只会把损坏推迟到下周，不是解决办法。

在产工厂内的施工必须分段进行，做好设备防护和粉尘隔离，并提前与生产班次商定干燥时间和叉车返回前的等待时间。在气味敏感的生产区域附近，低气味体系值得考虑，但前提是先核查荷载和耐化学品要求——低气味不能弥补体系本身扛不住该区域荷载或化学品的缺陷。验收应事先书面约定：厚度、平整度、附着力和防滑性，用什么方法测量，合格阈值是多少。类似问题在不同背景下的例子——一个长期运行却被国道一分为二的园区——见Bau Xeo一文；同一园区内新建厂房、现成厂房与仓储的问题见Giang Dien一文。Song May与两者都不同：问题不是场地被分割或厂房类型选择，而是基础设施从未均匀建成。

签约前核查清单：按期核查，绝不取园区平均值

以下清单不是正式的常见问题部分；它是准备在Song May租地或接手厂房的任何一方在签约前应当逐项核对的内容，因为在两期基础设施未完成的情况下，这些点最容易让地面决策出错。

1. 恰恰是这块地的征地状态，要有书面文件。这块地属于一期还是二期？已经完全征完，还是仍在清点或补偿之中？哪份文件可以证明，文件的日期是什么？园区层面的答复不能代替具体地块的答复。

2. 恰恰是这一期的基础设施完成度。内部道路是否已通到地块边界，排水和地块边界处的污水接驳点是已就绪还是仍在等待？如果还有缺失环节，由谁来建、费用由谁承担、合同中写明的完成日期是什么？对二期尤其如此：根据2022年的报道，二期基础设施当时尚未建设，因为开发商尚未拿到土地——签二期的人必须用新的书面文件确认这一状况是否已经改变，不能从一期的进展去推断。

3. 签约前勘察地面的权利。租户能否在签约前测量基层含水率、检查旧涂层附着力、测量标高并检查裂缝和伸缩缝？如果现成厂房的地面已经出现起泡、剥落或渗油，基层处理费用由谁承担——基础设施开发商、原厂房业主，还是新租户？

4. 已与生产班次商定的分段施工计划。先做哪一段，设备如何防护，粉尘如何隔离，涂装后多久叉车可以返回？干燥时间和等待时间必须写清楚，不能只写“待涂层干透后”这类笼统表述。

5. 书面验收。厚度、平整度、附着力和防滑性用什么方法测量，合格阈值是多少，验收不合格时返修费用由谁承担？没有可测量验收标准的地面合同，等于把全部风险留给了租户。

可供对照但不得合并数据的两个相邻问题：Ren Ze一文（重工业集群的耐化学品与重载）和Long Cheng一文（新建地面与机场物流）表明，同一个同奈省在每个集群都提出不同的地面问题；Song May提出的是第三个问题：已征地块上的地面，加上签约前按期进行的基础设施核查。而另一种完全不同的期结构——运行稳定的第一期与正在筹备的生态第二期——见Dau Giay一文，Dau Giay的任何数字都不用于Song May。

如需勘察已征地块上在产厂房的地面，或在签约前核查具体地块，请见卡地尔环氧体系和勘察与施工报价，或联系卡地尔预约勘察。插图：Pexels图库照片（照片编号19890000），由Heri Saputra拍摄。仅为示意图片，不是卡地尔的工程，也不是Song May工业区内的地面。