Tan Thuan出口加工区环氧地坪（胡志明市第7郡）：出口工厂、临港仓库与货场及高科技转型提案

本文所说的Tan Thuan出口加工区, 是指位于胡志明市第7郡Tan Thuan Dong坊的出口加工区, 不是位于Nhà Bè的Hiep Phuoc工业区（第1068篇）, 不是附近单独的Tan Thuan港, 也不是范围更大的Tan Thuan Dong坊本身。

Tan Thuan出口加工区是什么

Tan Thuan出口加工区是越南第一个出口加工区, 于1991年11月25日根据部长会议主席第394/CT号决定成立。在此之前, 出口加工区管理规定已于1991年10月18日根据第322/HĐBT号法令发布。开发商和运营方是Tan Thuan Corporation（TTC）, 由越南Tan Thuan Industrial Promotion Company（IPC）与台湾Central Trading & Development Corporation（CT&D）合资成立。该区在胡志明市出口加工区和工业区管理局（HEPZA）的管理框架内运营。2026年9月, TTC任命Savills Vietnam为物业管理方；Savills是被任命的管理方, 不是该区的开发商或所有者。

该区占地300公顷, 位于Saigon River半岛上, 地处胡志明市第7郡Tan Thuan Dong坊, 毗邻Phu My Hung。Savills（2026年9月）称, 该区有来自22个国家和地区的250家企业。对投资者或租户而言, 在讨论地面之前, 首先需要明确法律和运营事实：这是一个出口加工区, 不是普通工业区, 有明确的运营方和管理机构框架, 还有一个影响地面投资使用年限的租赁期限问题。这里的地面问题不是空地上的新建厂房, 而是正在运营的出口工厂、仓库、货场和办公区内部的地面。

四个功能区, 四种不同的地面问题

根据运营方介绍, 该区包括四个功能区：出口加工区、工业区、商业区和E-Office Park, 在同一地点集中了制造、仓储、办公和商业活动。每个功能区对地面的要求不同, 在没有勘察结果和租户自身标准的情况下, 不应把同一种地坪系统用于整个园区。

出口加工区的厂房地面需要平整, 并达到租户要求的易清洁程度, 因为生产线和包装环节直接服务于出口订单。工业区内的厂房荷载和车辆各不相同, 因此地坪系统应按厂房逐一选择, 而不是按园区名称统一选择。商业区地面主要承受人员通行, 需要在长期使用中保持耐久和外观；它不是一个独立的购物项目。E-Office Park属于办公地面, 荷载较轻, 外观和日常使用的耐久性比承受重型叉车更为重要。

仅就一般性描述而言, 该区的基础设施包括道路、电力、供水、环境监测、工业废水处理和保税仓库, 以及员工配套设施。本文仅以一般性清单列出这些设施, 不提供任何处理能力或技术参数, 因为本文已核实的材料中没有这类数据。该区的历史产业结构以劳动密集型为主；运营方描述的发展方向, 是从劳动密集型生产转向更高附加值的活动, 包括精密机械、电气电子和软件。这一转变与地面选择直接相关：对洁净度和平整度要求更高的厂房, 不能与仅需承重和基本易清洁的厂房使用同一选择标准。

临港仓库、货场和装卸区地面

Tan Thuan出口加工区与纯内陆出口加工区的区别, 在于它与河流和港口的关系：该区位于Saigon River沿岸, 靠近Tan Thuan港, 保税仓库属于其一般性基础设施的一部分。因此, 除了厂房地面, 还需要单独绘制仓库、货场和装卸区的地面图：出口仓库、集货场地、叉车通道和装卸区是车辆和货物持续流动的地方, 地面磨损和冲击大于办公区或轻生产区。

根据2006年批准的详细规划（比例1/2000, 由胡志明市人民委员会批准）, 在300公顷研究范围内, 规划分配为：出口加工建设196.32公顷, 工业建设8.13公顷, 仓库、货场和内河港口建设9.29公顷, 行政和服务中心15.4公顷。这些是2006年的规划数据, 不是当前的土地使用现状, 也不是当前的地面面积；所列四项分配并未覆盖整个研究范围, 其余部分属于来源摘录中未列出的其他规划项目。2006年规划中9.29公顷的仓库、货场和内河港口分配表明, 仓储和货场功能属于该区的原始规划, 不是后来附加的部分。

对于这一层地面, 有三个实际要求。第一, 叉车通道必须通过清晰的划线与行人通道分开, 使车辆和人员不共用同一条未作区分的通道。第二, 车辆通行区域需要耐磨, 行人通道需要防滑。第三, 装卸区需要单独勘察地面状况和卡车、叉车造成的损坏, 而不是与封闭仓库或露天货场使用同一系统。厂房地面与仓库地面的区别, 见厂房与物流仓库环氧地坪有何不同；多功能仓库与维修车间的地面, 见多功能仓库和维修车间环氧地坪。

已运营30多年的园区如何翻新地面

Tan Thuan出口加工区自1991年以来已运营30多年, 因此主要的地面任务是在不停产的工厂内部进行翻新, 而不是在空地上做新地面。长期使用的混凝土地面在不同区域差别很大：旧涂层、长期渗入的油污、开裂的伸缩缝以及以往的修补, 都会影响新涂层的附着力。如果不处理这些问题就直接覆盖, 新涂层可能随旧涂层一起剥落。

该区的工作顺序从勘察开始：测量地面含水率, 检查混凝土标号, 记录裂缝、旧油污和以往修补情况。勘察之后, 才进行打磨、裂缝修补和必要的防潮处理, 然后分段施工底漆和面漆, 每完成一段就交还使用, 而不是让整个工厂停产。验收应包括多点测厚、在承重点进行叉车转弯测试、检查剥落和积水, 以及在承受全部荷载之前留出足够的养护时间。本篇是针对Tan Thuan出口加工区具体功能区的深入文章；城市层面的总览见胡志明市及周边工业区环氧地坪需求与服务范围。

在获得有意义的报价之前, 租户应准备好每个区域的面积、地面是旧是新、所属行业、地面上运行的车辆类型以及预计停产时间表。这五项信息足以按区域确定地坪系统的方向并安排勘察；具体价格只有在勘察之后, 在明确地面状况和每个区域的系统之后, 才有意义。

高科技转型提案, 如实说明

本节内容全部是提案, 不是已作出的决定。HEPZA已向胡志明市人民委员会提交试点转型提案, 涉及5个区域——Tan Thuan、Tan Binh、Cat Lai、Binh Chieu和Hiep Phuoc——方向是高科技、绿色和低排放模式。对于Tan Thuan, 所提出的方向是在土地租赁于2041年结束后吸引高科技项目。2041年仅为报告中的租赁期限年份, 没有具体日期, 也没有转型完成日期。

与此同时, TTC已提议将Tan Thuan向高科技和科学技术创新工业园方向转型, 分阶段进行：先发展高附加值制造, 再结合生产、培训和研究。该提议包括一个约43.3公顷的创新园区提案, 与大学和研究机构相联系, 以及一项延长土地使用20年、至2061年的提议。43.3公顷和2061年都只是提案数据, 不是已批准的规划数据, 来源中没有给出批准日期或完成日期。

对于今天的地面决策, 这一区别就是关键。不应依据转型提案选择使用寿命长的地面, 而应依据三项可以核实的内容：运营方或管理机构书面确认的剩余租赁期限、租户自身标准, 以及地面勘察结果。提案是促使租户进一步了解园区未来的理由, 不是认定该区已经成为高科技园区, 也不是以“即将转型”为理由选择更贵系统的依据。

签约前应问什么

在Tan Thuan出口加工区内签订地坪施工合同之前, 租户应确认五点。第一, 按区域划分的勘察结果：地面含水率、混凝土标号、裂缝、旧油污和修补历史。第二, 每个功能区的系统, 以及该系统适合该区域的理由, 而不是整个园区使用同一系统。第三, 与工厂停产时间表和进出口时间表相匹配的分段施工方案。第四, 将要测量的验收项目：多点测厚、叉车转弯、剥落和积水检查, 以及承受全部荷载之前的养护时间。第五, 对于使用寿命长的地面, 应由运营方或管理机构书面确认租赁和土地使用期限——这一确认来自运营方或管理机构, 不是来自地坪施工方。

本文把Tan Thuan出口加工区与Hiep Phuoc工业区区分开来, 后者是位于Nhà Bè的另一个园区, 有自己的地面故事；同时, 本文与同一城市的另一篇单一园区文章Tan Tao工业区并列。每个园区都有自己的地面图；适合Tan Thuan的决策, 应基于该区的功能区、地面状况和租赁期限作出。

照片：Ollie Craig, 来源 Pexels。通用物流场地库存图片, 不是卡地尔的项目, 也不是Tan Thuan出口加工区本身（拍摄于苏格兰）。