English
中文 (中国)
Bài viết này chỉ nói về KCN Thịnh Phát trên tỉnh lộ 830 — khu hiện hữu tại xã Lương Bình cũ (nay là xã Thạnh Lợi, tỉnh Tây Ninh) và phần mở rộng 112,87 ha của chính khu đó — không phải KCN Hữu Thạnh, không phải các KCN Thuận Đạo, Phú An Thạnh hay Vĩnh Lộc 2 cùng khu vực Bến Lức, và không phải bất kỳ doanh nghiệp nào khác trùng tên Thịnh Phát.
Chính vì khu này có hai phần với hai trạng thái khác nhau, câu hỏi về sàn ở đây không phải là một câu hỏi duy nhất. Một chủ nhà máy đang vận hành trong khu hiện hữu cần biết cải tạo sàn ra sao khi nhà xưởng không thể dừng lâu. Một chủ đầu tư sắp xây nhà máy trên phần mở rộng cần biết chọn hệ sàn lắp đặt mới nào và đo ẩm, xử lý nền mới ra sao trước khi bàn giao. Bài viết trả lời hai quyết định đó, tách bạch nhau, thay vì giới thiệu chung chung về khu công nghiệp.
KCN Thịnh Phát trong một trang
KCN Thịnh Phát nằm trên mặt tiền tỉnh lộ 830, ấp 3, xã Lương Bình cũ, huyện Bến Lức, tỉnh Long An cũ — nay là xã Thạnh Lợi, tỉnh Tây Ninh (sau sắp xếp từ 01/07/2025 theo Nghị quyết 202/2025/QH15 và Nghị quyết 1682/NQ-UBTVQH15).
Theo hồ sơ giới thiệu, khu hiện hữu được xây dựng từ năm 2005; chủ đầu tư ban đầu là Công ty cổ phần Địa ốc – Cáp điện Thịnh Phát. Khu hiện hữu được các danh mục khu công nghiệp ghi khoảng 74 ha (một danh mục ghi 73,3 ha); phần mở rộng được chấp thuận tại Quyết định 226/QĐ-TTg ngày 11/03/2024 có quy mô sử dụng đất 112,87 ha; các trang giới thiệu tổng hợp hai phần thành khoảng 186,8 ha. Cách đọc đúng là như vậy: khu cũ khoảng 74 ha cộng phần mở rộng 112,87 ha, chứ không phải một con số đơn lẻ nào trong ba con số đó đứng một mình cho toàn khu.
Nhà đầu tư phần mở rộng theo Quyết định 226/QĐ-TTg là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh tổng hợp Thịnh Phát; tổng vốn đầu tư 1.443,122 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư 268,5 tỷ đồng; thời hạn hoạt động đến ngày 28/11/2055; tiến độ thực hiện không quá 36 tháng kể từ ngày được Nhà nước bàn giao đất. Hai tên chủ đầu tư — của khu hiện hữu và của phần mở rộng — được ghi đúng như nguồn, không gộp thành một công ty và không suy ra một lần đổi tên nào, vì không có nguồn nào xác nhận việc đó.
Theo hồ sơ giới thiệu, khu có hệ thống xử lý nước thải tập trung công suất 1.600 m³/ngày đêm, hai nguồn cấp điện từ các trạm Bến Lức và Đức Hòa, và hệ thống cảng sông nội bộ trên sông Vàm Cỏ Đông. Theo hồ sơ giới thiệu, ranh giới khu: phía đông giáp tỉnh lộ 830, cách Quốc lộ 1A khoảng 15 km; phía tây giáp sông Vàm Cỏ Đông; phía bắc giáp kênh Ông Đối; phía nam giáp kênh Sa. Vị trí đó đặt Thịnh Phát trên trục tỉnh lộ 830 kết hợp với đường thủy sông Vàm Cỏ Đông, khác với trục Quốc lộ 1A của bài viết về sơn epoxy cho KCN Vĩnh Lộc 2 trên trục QL1A, và khác góc thép, xi mạ của bài viết về sơn epoxy cho KCN Thuận Đạo. Bài viết này không nêu tỷ lệ lấp đầy hiện tại, vì các nguồn thứ cấp mô tả khác nhau về mức lấp đầy của khu hiện hữu nên con số đó không dùng được; chỉ nói khu hiện hữu đã đi vào hoạt động và phần mở rộng được chấp thuận năm 2024.
Theo hồ sơ giới thiệu, các phân khu chức năng gồm: chế biến, công nghiệp nhẹ, công nghiệp hóa chất, vật liệu xây dựng, công nghiệp công nghệ cao và dịch vụ. Danh sách phân khu này là cơ sở để chọn hệ sàn theo từng khu vực trong mục tiếp theo — nó nói về loại hình hoạt động được quy hoạch, không phải danh sách doanh nghiệp đang thuê đất, và bài viết không nêu tên bất kỳ doanh nghiệp thuê nào.
Bản đồ phân khu cho khu hiện hữu đang vận hành
Với nhà xưởng đang vận hành, sai lầm tốn kém nhất là chọn một hệ sàn chung cho toàn nhà máy rồi mới phát hiện từng khu vực phá sàn theo cách khác nhau. Cách làm đúng là khảo sát từng khu vực rồi mới chốt hệ sàn cho khu vực đó.
Nhà xưởng chế biến và công nghiệp nhẹ. Đây là khu vực sàn chịu tải thường xuyên, xe nâng đi lại liên tục và thỉnh thoảng va đập khi xếp dỡ. Hệ sàn ở đây cần chịu mài mòn và chịu tải trọng lăn tốt, bề mặt phẳng để xe nâng chạy êm và dễ vệ sinh. Khi cải tạo, lớp sơn cũ bong tróc, rỗ hoặc nhiễm dầu phải được xử lý triệt để trước khi phủ lớp mới, vì phủ chồng lên một lớp nền yếu chỉ dời ngày bong tróc sang đợt sau.
Khu vực gần hóa chất. Các phân khu hóa chất trong quy hoạch là lý do khu này cần một lựa chọn riêng: nơi nào sàn có thể tiếp xúc với hóa chất thì hệ sàn phải kháng hóa chất tương ứng, kể cả ở khe, chân tường và hố thu. Không nên lấy hệ sàn chung của xưởng chế biến áp cho khu vực này chỉ vì tiện thi công một đợt. Đây là lựa chọn hệ sàn theo tính chất tiếp xúc, hoàn toàn khác với cách tiếp cận theo phân khu ô nhiễm của bài viết về sơn epoxy cho KCN Phú An Thạnh theo từng phân khu ô nhiễm — Thịnh Phát không phải là một bài viết về phân khu ô nhiễm.
Kho, khu vực xuất nhập hàng và tuyến xe nặng. Sàn kho và đường xe chạy cần độ phẳng và độ bám tốt, đồng thời cần vạch phân luồng rõ ràng để xe nâng và người đi bộ không tranh nhau cùng một lối. Khi cải tạo mà nhà xưởng vẫn hoạt động, nên chia thi công theo từng khoang, từng lối đi, để mỗi đợt chỉ đóng một phần diện tích và phần còn lại vẫn chạy được. Lịch thi công theo khoang phải chốt trước với đội vận hành, vì một đợt đóng sàn không báo trước có thể làm tắc cả tuyến xuất hàng trong ngày.
Khu vật liệu xây dựng, công nghệ cao và dịch vụ. Các phân khu này đặt ra yêu cầu khác nhau: khu vật liệu xây dựng chịu tải nặng và bụi nhiều, khu công nghệ cao cần sàn ít bụi và dễ lau chùi, khu dịch vụ cần bề mặt đẹp và bền với lưu lượng người qua lại. Điểm chung là tất cả đều cần khảo sát độ ẩm nền, độ bám của lớp cũ và tình trạng nứt, khe co giãn trước khi quyết định giữ hay bóc lớp cũ.
Sàn lắp đặt mới cho phần mở rộng 112,87 ha
Phần mở rộng là một bài toán khác hẳn cải tạo. Ở đây không có lớp sơn cũ để xử lý, mà có bê tông mới — và bê tông mới là thứ hay gây rắc rối nhất nếu thi công sàn quá sớm. Bê tông cần thời gian ninh kết và khô, độ ẩm trong nền phải được đo thực tế chứ không đoán theo lịch đổ bê tông. Thi công epoxy lên nền còn ẩm là nguyên nhân phổ biến của phồng rộp và bong tróc sau bàn giao, và lỗi này chỉ lộ ra khi nhà máy đã vào vận hành.
Trước khi bàn giao, cần chốt ba việc: đo ẩm nền tại nhiều điểm trong từng nhà xưởng, xử lý khe co giãn và chi tiết thoát nước ngay từ đầu thay vì vá sau, và phân đợt thi công khớp với tiến độ xây dựng chung của nhà máy. Khe và rãnh thoát nước làm sau thường xấu và yếu hơn làm cùng đợt với sàn. Cũng cần lưu ý rõ: Quyết định 226/QĐ-TTg chỉ cho khung tiến độ không quá 36 tháng kể từ ngày được Nhà nước bàn giao đất, và ngày bàn giao đất không được nêu trong nguồn của bài viết — vì vậy bài viết không khẳng định phần mở rộng đã hoàn thành, đã sẵn sàng bàn giao hay đã có nhà máy đi vào hoạt động. Mức độ sẵn sàng của từng lô đất phải được xác minh tại thời điểm khảo sát thực tế.
Bảng kiểm trước khi ký
Dù thuộc nhóm cải tạo hay nhóm lắp đặt mới, chủ đầu tư nên trả lời đủ các câu hỏi sau trước khi ký hợp đồng thi công sàn:
- Lớp sơn cũ (nếu có) bám dính ra sao, nhiễm dầu hay hóa chất ở mức nào, và phần nào cần bóc thay vì giữ lại?
- Nền có vết nứt, khe co giãn hỏng hay vị trí lún cục bộ nào không, và cách xử lý từng vị trí đó là gì?
- Độ ẩm nền đo được là bao nhiêu, đo tại những điểm nào, và ngưỡng nào thì được phép thi công?
- Tuyến xe nặng, tuyến xe nâng và lối đi bộ chạy qua đâu, tải trọng lớn nhất trên từng tuyến là gì?
- Khu vực nào có nguy cơ tiếp xúc hóa chất, và hệ sàn cho khu vực đó kháng được loại hóa chất nào?
- Với phần mở rộng: lô đất đã bàn giao chưa, bê tông đổ từ khi nào, và lịch thi công sàn khớp với tiến độ xây dựng chung ra sao?
- Thi công chia theo khoang nào, mỗi khoang đóng trong bao lâu, và phương án vận hành tạm trong thời gian đóng khoang là gì?
Một báo giá chỉ có ý nghĩa khi đi kèm câu trả lời cho các câu hỏi này. Báo giá không nêu rõ phạm vi xử lý nền, loại hệ sàn cho từng khu vực và phương án thi công theo khoang thì chưa đủ để so sánh, dù giá có thấp hơn.
Khảo sát và báo giá
Kadier khảo sát thực tế tại nhà xưởng, tư vấn hệ sàn theo từng khu vực đã phân loại ở trên và báo giá theo phạm vi khảo sát. Để nhận tư vấn và báo giá cho nhà máy trong khu hiện hữu hoặc cho công trình mới trên phần mở rộng của KCN Thịnh Phát, liên hệ hotline/Zalo 0899355489 hoặc WeChat wxid_95o54joujyrr12.
Ảnh minh họa: sàn trống trong một nhà xưởng rộng. Đây là ảnh stock minh họa chung, không phải ảnh thực tế tại KCN Thịnh Phát và không phải công trình của Kadier.
